07/06/2012

Anne Emery et le logement : dogmatisme ou ignorance ?

Le logement préoccupe les Genevois. A juste titre. Mais les connaissances d’Anne Emery en matière de logement devraient les préoccuper aussi. A un titre encore plus important, puisque la candidate socialiste au conseil d’Etat répète, d’interview en article, une erreur qui pourrait coûter cher aux… fonctionnaires comme aux contribuables. Mais aussi à sa réputation de bûcheuse. Manifestement, il y a comme un hiatus entre ce qu’elle avance et la réalité dans un cas aussi précis qu'important. Avis donc aux électeurs et électrices indécis.

Eh oui ! Car à prétendre que le rendement de l’immobilier ne devrait pas dépasser 3,5% voire 4%, dans ses jours de générosité envers les propriétaires de logements locatifs, l’enseignante fait une double démonstration négative. Primo, elle a de la peine à passer de la théorie à la pratique. Secundo, si ses dires s’avéraient, les besoins de financement de la future caisse de pension de la fonction publique genevoise seraient encore plus élevés, au détriment des assurés actuels, dont les rentes futures seraient mises à mal, comme des contribuables, dont les impôts seraient menacés d’une hausse ou les prestations d’une baisse, selon l’antienne que le gauche ne cesse d’entonner.

A cette double démonstration, ajoutons, à titre personnel, un regret à l’égard d’une personne estimable pour son engagement et ses capacités à s’investir dans des causes sociales et au surplus respectueuse, elle, de la démocratie et de ses règles : celui de voir une personne qui se voudrait pragmatique coller au camp des dogmatiques. Un camp qu’un candidat à l’exécutif devrait savoir quitter à temps. Une candidate aussi !

Rappel des faits. Lors de la soirée électorale organisée par la Tribune de Genève le 30 mai 2012, Anne Emery a prétendu que l’Etat devrait  acquérir des terrains pour y construire des immeubles « en fixant des rendements en dessous de 4% », comme n’a pas manqué de le relever le rédacteur en chef de ce journal dans un édito au vitriol titré “Eric Stauffer n’est pas crédible” http://www.tdg.ch/geneve/actu-genevoise/eric-stauffer-credible/story/17123853.

Dans un article du Temps, la même candidate précise sa pensée en matière de politique du logement, qui tient toujours, pour l'essentiel, en ces deux recettes. Mais les achats se transforment en multiplication des préemptions (à la mode paganesque ?) et la jurisprudence du TF est appelée à la rescousse : « ces règles stipulent que le rendement ne peut excéder que d’un demi-point le taux hypothécaire, ce qui fixe le plafond à 3,5%. Or, dans la pratique, l’Etat accepte du 7% ». Horreur et damnation ! (http://www.letemps.ch/Page/Uuid/405eca84-8996-11e1-af9c-1873ee97b257/Les_socialistes_lancent_leur_assaut_sur_le_gouvernement_genevois)

Ces déclarations amènent à se poser deux questions. La première est celle du taux hypothécaire. Contrairement à la lointaine époque où, comme moi-même, la candidate avait acquis une villa et où l’offre de taux hypothécaires était d’une simplicité biblique, l’époque actuelle se caractérise par une grande variété de taux. Sans entrer dans les détails du libor et des taux variables, retenons simplement que le taux de référence fixé par l'Office fédéral du logement est de 2,5%.

(Voir aussi http://www.bcge.ch/index.php?SubMenu=bcgepratique&label_x=tauxhypo&lang=fr)

 

Mais surtout, il n’est pas du tout interdit d’avoir un rendement supérieur. Ainsi que le rappelle la Cour des comptes dans son rapport consacré à cet aspect controversé de la gestion des caisses de pension publique, le rendement maximum autorisé pour les immeubles subventionnés peut atteindre 5,5%. (Chttp://www.ge.ch/cdc/doc/20120209_rapport_no48.pdf).

Ce qui est supérieur à 4%, aurait dit M. de la Palice, et a fortiori à 3,5%. Mais qui est conforme à la pratique fédérale. Chaque année, en effet, le conseil fédéral fixe le taux de rendement attendu pour la fortune immobilière des caisses de pension privées ou publiques.  

Là où les choses deviennent croquignolesques, c’est quand on essaie d’imaginer les conséquences de la proposition plus théorique on meurt (suffoqué par l’impôt…) de la candidate rose sur le rendement de la fortune des caisses de pension publiques genevoises dont la part immobilière est présentement de 36% soit un gros tiers (3,1 milliard). C’est en effet le seul type d’actifs laissant encore quelque espoir de toucher des rentes décentes aux camarades eux aussi membres de la future caisse publique – ainsi qu’aux non-camarades, car tous les fonctionnaires, loin de là, ne sont plus majoritairement membres du PS, s’ils l’ont jamais été.

 

Pour mémoire non charitable, on rappellera ici que les experts convoqués par l’Etat pronostiquaient encore, pour ne prendre que ces deux ememples, un rendement de 1,9% pour les obligations à dix ans de la Confédération au début de 2011 – le taux d’intérêt est tombé à 0,9% depuis -, et une performance, faite du dividende, des bénéfices et de la valorisation du titre, de 7,5% pour les actions suisses. Sans commentaire.    

 

Or donc, si le rendement de la seule classe d’actifs stables chutait de sa moyenne de 6% atteinte, pendant la période 2000-2010, tant par la CIA que par la CEH à 4% - par égard pour la candidate, on oubliera le taux de 3,5% -, il faudrait tout simplement ajouter 500 millions à la facture pour les contribuables, en raison d’une chute du taux d’intérêt technique (TIT) de 3,5% à 3%. Au minimum.

 

Bof, un demi-milliard quand il faut déjà en payer sept ! Et au point où en sont ces caisses, notamment la CIA, tombée à quelque 45% de couverture (avec un TIT de 3,5%) en ce début de 2012, ce ne serait là qu’un argument supplémentaire pour renoncer à rendre un peu moins insupportable pour l’ensemble de la population une réforme qui lui coûtera au bas mot trois fois ce qu’elle a dû payer pour la faillite de la Banque cantonale, une banque publique faut-il rappeler aux admirateurs-trices de l’ancienne conseillère d’Etat socialiste responsable du dossier à l'époque.  

 

Merci donc à Anne Emery d’annoncer au plus tôt qu’elle renonce à appauvrir les caisses de pension publiques, leurs membres (qui sont des copropriétaires qui s’ignorent des biens immobiliers de la caisse) et les contribuables en acceptant un rendement supérieur à ce que lui dicte une vision dogmatiquement hostile à toute notion économique. Faute avouée est à moitié pardonnée...

 

Mais merci surtout aux électeurs de voter pour Pierre Maudet qui, lui, préfère laisser l’Etat dans son rôle de régulateur et fait confiance au marché privé du logement pour construire, dès lors que la rémunération est adéquate. Voilà ce que c'est que d'être réellement pragmatique dans les faits, et pas dans des slogans qui n'engagent que ceux qui y portent crédit.

 

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Commentaires

Je n'ai jamais dit qu'il fallait forcément fixer les rendements au niveau autorisé théoriquement par la loi pour ne pas être considéré comme abusif(ce qui serait aujourd'hui un taux de 2,75%). Mais qu'entre ce taux et la réalité qu'on trouve parfois (7% ou 8%, par exemple, il fallait trouver un juste milieu.
Cette question m'a souvent été posée par des journalistes et j'ai souvent articulé le chiffre de 5% en référence justement avec les caisses de pension.
Dans le débat de la Tribune,j'ai dit qu'il fallait qu'on se pose cette question, tout en expliquant ce que disait la loi.
Mais, sans doute, certains ne veulent entendre que ce qui les arrange...
Anne Emery-Torracinta

Écrit par : Anne Emery-Torracinta | 07/06/2012

Chère Anne,

Remarques de detail d'abord. Aucun journal n'a retenu ton chiffre de 5%. J'ai entendu 4% de ta bouche au débat de la TG tout aussi bien que son rédacteur en chef qui te cite. Tu es aussi citée par LT pour avoir mentionné 3,5% et tu m'as confirmé relire toutes tes citations.. Et tu avais apparemment oublié qu'un rendement de 5,5% était admis pour les immeubles subventionnés, comme le rappelle un rapport de la Cour des comptes que nous avons reçu au début de l'année à la commission des finances. Toutes ces références se trouvent sur mon blog.

Sur le fond, ta proposition aurait l'effet de diminuer le rendement déjà faible voire insuffisant de la fortune des caisses de pension publiques. C'est ton droit mais il faut en assumer les conséquences pour les rentes futures des fonctionnaires comme d'ailleurs pour le signal négatif que tu donnes aux investisseurs immobiliers publics ou privés au détriment des personnes à la recherche de logements.

Écrit par : Pierre Weiss | 08/06/2012

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